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王健林企业领袖年会主讲地产新常态

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文章摘要:王健林企业领袖年会主讲地产新常态,变态同志们觉民,音乐家中国潜艇风格。

发布时间:2014-12-15  

王健林企业领袖年会主讲地产新常态

2014年12月13日,王健林董事长参加了 2014(第十三届)中国企业领袖年会。作为第一个演讲者,他作了《房地产的新常态》的主题演讲。王健林董事长认为,作为中国经济最大的支柱产业,房地产显然进入了新常态,楼市的疯牛状态不会再有,但是房地产业不存在崩盘可能性,关键是要抓住最后的十年机会进行转型升级。 

以下是演讲实录: 

中国企业领袖年会已经举办13届,在中国能连续举办十几届的会议不多,现在领袖年会已经成为一个品牌,所以只要有时间,大家都会来参加。今天我演讲的题目是房地产的新常态,讲三点内容:

一、房地产进入新常态

习近平总书记今年提出中国经济进入新常态。既然是中国经济的新常态,当然包括经济的方方面面,作为中国最大的支柱产业,房地产显然也进入了新常态。从2013年下半年开始,中国房地产进入一个新的调整期,2014年销售面积和销售额同比2013年都有所下滑。但之前的2013年、2012年并不是正常年份,这两年的销售额比2011年上涨近40%,这种增长是不正常的。

随着今年房地产交易量的下降,特别是新开工量的下降,很多人觉得这个行业有很大风险,唱空的人越来越多,很多人觉得房地产要不行了。但是,我认为正像总书记讲的新常态一样,房地产目前这种情况才是真正的正常态。从2006年往后的这些年,实际上是一个非正常态的时段。在这之前接近20年的时间,房地产行业都是买地要买对、设计要合理、定价要差不多,还得加上会吆喝忽悠,房子才能够卖出去。举个例子,2005年我们在国贸开发CBD万达广场,项目都竣工了,还有一栋楼没卖完。之后的几年,特别是2008年4季度以后,房地产就进入一个像前几天股市一样的疯牛状态,卖房子就像卖白菜一样,这其实是不正常的。我从业接近30年,恰恰觉得2014年的态势才是正常的、可持续的新常态

二、不要抱任何幻想

可能房地产业中还有人幻想,经过一两年调整,加上财政货币刺激,兴许2015年房地产还会再呈现高潮,那时把房子套现了,还能赚大钱,这种想法是不切实际的。第一、房地产整体呈现过剩。为什么讲整体呈现过剩?首先看土地,全国现在地方债务超过20万亿,其中绝大部分还债靠土地,这些土地按照现在一年四万亿卖出来,也要好几年时间。第二、看在建量和销售量,房地产经过20多年的快速发展,土地在全国总体上看已经略微供大于求。当然,局部可能还是供不应求,像北上广深等一些城市,但总体逐渐呈现过剩态势。第三、不可能再有高峰期。我判断中国房地产还是会继续往前走,但是不可能再呈现2012、2013年这种疯牛状态。

三、房地产不会崩盘

有人唱空中国房地产,我劝这些人对此不要有任何幻想。中国房地产行业规模很大,中国崛起就意味着世界力量平衡被打破,力量平衡被打破,有的人过得舒服,就有人过得不太舒服,当然就有一些人希望崩盘。但中国房地产崩盘的可能性是不存在的:首先我们杠杆率没有那么高;其次中国有强有力的政府,会适度调控;第三、中国有一个大利好是城市化率还比较低,只有52%,如果去掉一些农民工和没有拿到城市待遇的人,真实城市化率也就40%多,所以房地产还有一段发展时间。

中国房地产不能再走大规模、快速增长的路,过去国内房地产企业、包括万达自己,普遍靠不断扩大规模、不断加快增长来获取更大利润。也就是不断增加土地、增加销售,今年2000万土地储备,明年就是3000万土地储备;今年卖500亿,明年就卖800亿,靠这种模式支撑股价或者获得一份漂亮报表,我称之为大规模、快增长的模式。随着经济增速放缓,像现在这样每年城镇施工面积70亿平米、新开工20亿平米,这种规模绝不可能持续。前几天我看到媒体在热炒绿地、万科谁会成为今年房企销售额老大,其实炒作这种题材没有多少实质意义。销售额增长仅仅代表规模,它不能代表企业的可持续发展,也不能代表企业利润的实质性增长。

现在,从事房地产行业和准备还要从事这个行业的人都要好好想一想,绝对不能再走传统路子,要抓住最后十年的机会转型升级。我们研究了世界许多发达国家,也包括我国台湾和香港地区,发现世界上任何一个国家和地区的房地产发展都很难超过半个世纪,一般就是三四十年的繁荣期,城市化进程达到70%到80%,这个行业的规模就开始萎缩。有人说,中国房地产黄金十年过去了,还有白银十年,我不说是黄金还是白银,我认为留给大家的转型时间也就还有十年罢了。这个行业的从业者,可能都不希望自己企业只活十几年,都希望自己企业成为百年企业,那就要用好这十年时间转型。如果中国城镇化达到70%,可能机会就没有了。中国不像美国、不像欧洲,城镇化率可以达到80%以上,中国还有大量山地,不可能把山上的地都拿出来搞建设。所以,希望房地产企业加快转型,万达自己也在加快转型,明年就会发布我们的转型报告,至于怎么转?向哪儿转?由于时间关系,只能留待今后再讲。作为第一个演讲者,我要带头遵守时间,谢谢大家!

 

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